看看日本人怎样卖房

楼层公寓和独院住宅

日本的住宅通常有楼层公寓（日语称为：マンション）和独院住宅（日语称为：一戸建て）两种形式。公寓在安全防犯、交通便利和住宅环境管理方面具有很大优势，被注重住房性能和交通便利的人们所青睐。而独院住宅主要具有土地的资产保值，加上略微宽敞自由的房屋布局以及不必担心生活噪音影响邻居等魅力而成为很多人的住宅梦想。

总之，人们在了解了不同形式住房的优缺点的前提下，根据自己的价值观和经济能力选择符合自己生活模式的住房；也正因为二者的特点不同，人们对住宅的要求也会随着工作环境、年龄或健康状况以及生活方式的变化而有所改变。

一个人从年轻成家到步入中年、走向老年的一生中，其住宅方式或从公寓变为独院，或从独院变成公寓，各种情形应有尽有。因此住宅市场就有了为不同客户提供不同商品和服务的商家。虽说都是不动产的买卖，但二者的建筑和销售方式差异很大，这里向大家介绍的是独院住宅市场的掠影。

想盖房子先去哪儿？

日本早已过了大面积开发住宅的时代，独院住宅的现品房不太常见，根据客人需要量身定做的销售方式已成为主流。所以，买独院住宅被称之为建房，也就是说，买房需要经历从确定造什么样的房子开始到房屋建造完毕的全过程。

日本年轻人结婚时基本上是从租房开始的新生活。在孩子出生或家庭成员以及生活模式基本确定之后，夫妻才开始考虑贷款买房。买房对一般人来说是一生中为数不多的高额消费，在产生买房念头的初期，消费者对住房形式和要求还比较抽象。经过一段时间查看各种样板房，加深对独院住宅市场的了解，才会了解建房有哪些步骤，要考虑哪些问题，从而调整理想与现实的差距，由此明确适合自己未来生活方式的住房设计。房屋结构和性能的要求逐渐明朗具体之后才能真正进入买房的程序——找房屋建造公司造房。所以，样板房展示中心不仅很好地引导了消费者，还为消费者如何选购起到了很大的作用。

传统木质结构样板房

现代钢筋混凝土结构样板房

样板房是建筑商向客户展示建筑实力和商品质量的重要途径。在这里，消费者可以直观地了解住房的构造和性能，并感受每一个建筑公司擅长的技术优势和建筑风格。在有一定规模的城市都会有不同规模的样板房展示中心，十多个甚至几十个商家的样板房汇集一堂，从全国著名的一流住房建筑公司到活跃在当地的中小建筑工务店，每一栋样板房都是公司的建房理念和技术的结晶。人们在这里不仅可以对当今的住房流行设计和最先进的房屋设备一览无遗，还能通过各家建房理念的宣传和展示了解社会的变化和不久的将来人们的生活模式。因此，样板房展示中心是买房者在初期务必要光顾的地方。

样板房展示中心的消费导向

今年7月初，名古屋市中心地段一个样板房展示中心开张。24栋样板房从不同角度展现了19个商家应社会需要和政府对城市发展规划而打造的产品。它的目的是通过提供最新样式的房屋和相关设备展示面向未来的住宅趋势。通过住房咨询、提供有关未来家居模式和住房中可以参考的各种信息，引导消费者了解新技术和新理念，以开阔的视野去想象和构思自己所希望的未来生活。

展示中心的每一个出展商都通过建筑展示着对消费者居住模式的提案。例如木造房屋的商家都强调充满传统风格和与大自然融为一体的空间以及木材对人体健康的好处。钢筋结构的商家都渲染方便舒适的设计和坚固的构造以及都市型摩登生活。无论哪个公司，都在建筑中引入了下述最新的技术和概念。

ZEH省能住宅

ZEH（Net Zero Energy House）是指一年的消费能量和生产能量总和为零的住宅。它包含“隔热性能”、“节能性能”和“能源创造”。通过提高住房的隔热性能抑制室内外温差，减少冬天和夏天调整室内温度所消耗的能量；同时还利用太阳能发电和蓄电提供居家用电。

除了环保之外，ZEH作为可以实现舒适的生活空间的居住环境而受到人们的期待，这是日本目前为改善国内能源问题而制定的国策。日本政府提出的“2030年之前实现新建住房平均总数达到ZEH”的目标，日本建筑和住宅领域正在积极普及ZEH概念和相应技术。

IoT和AI技术

IoT（Internet of Things）即物联网。除了诸如计算机之类的信息和通信设备之外，房屋内具有通信功能的家电通过网络实现自动识别和控制以及远程测量等。

AI（artificial intelligence）人工智能

将物联网和人工智能运用于住宅内的设备控制和使用，它不仅能让生活变得更加舒适、健康和方便，还因为防盗防灾方面的功能增强提高人们的居家生活的安全感。信息社会的住宅将因为IoT和AI技术广泛运用而大大改变固有的居家生活模式，并把人们从繁琐的家务中解放出来。

样板房展示中心建设过程

笔者有幸目睹了前面提到的新开张的样板房展示中心从一片平地到建成的全过程。该设施的总体设计和环境施工是由拥有150年历史的建筑工程公司株式会社鸿池组承担。结合该公司工地负责人的说明，在此详细介绍其建设过程。

日本独院住宅的历史延续到现在，大大小小的建筑公司非常多，无论是传统型工务店还是一流房屋建筑公司，都瞄准着不同层次不同要求的消费者而不遗余力地展开广告宣传来提高存在感。这样大规模样板房展示中心的投资商是日本中部地区一家最大的报社，应招而来的19个商家将分别建造自己的样板房。鸿池组公司为各建筑公司整备好用电和上下水基础设施，3月初，各建筑公司在规划的地盘上相继开工建房。公共区域的道路和停车场和其他公用设施由鸿池组施工建造。

2周之后，有的公司地基工程还没开始，有的公司房子构架已经完成。我一直以为样板房只是一个象征性的建筑，而各家从打地基开始的工序却毫不逊色于建造真房。鸿池组的负责人说，每一栋建筑都代表着各公司的技术实力和质量水平，从施工到建筑材料不仅都是真格的，而且精雕细琢，绝不会因为是样板房而偷工减料。

24栋样品房（有的商家同时建造两种不同形式的房子）同时开工，各家的运输建材和建筑设备的车辆频繁出入。鸿池组制定了严格各家公司汽车进出的时间管理表来保证工地的安全和进出口通畅。日本城市的住房之间距离很小，为了尽量减少对周围邻居和路面通行的影响，施工场地限制在宅地范围内。而这里彼此相邻的24户同时建房，现场搅拌混泥土，大型建材吊装，最多的时候，5台长臂起吊车同时操作，场面甚为壮观。尽管这样，各家的器械设备、材料和汽车都紧紧靠在自己的地盘，都努力不影响其他商家的施工。

1个半月之后，工地进入繁忙状态。从安全和防止建筑灰尘扩散，地基打好以后，周围都被塑料布围起来，建房施工都在里面进行。日本的造房施工都是这样，除了上述理由之外，或许还有出于商家形象和美学观点的思考，外观整体完成之后的建筑给人们带来惊讶的效果会有很大的冲击力。笔者虽然有幸从高处俯瞰施工过程，最多也只看房顶部分的施工。